COMO HACER LA MENSURA DE TERRENO
¿Qué es la
Mensura?
La
mensura es la operación de agrimensura compuesta por un conjunto de actos
tendientes a investigar, identificar, determinar, medir, ubicar, representar y
documentar en un plano los inmuebles y
sus límites conforme con las causas jurídicas que los originan, y a
relacionarlos con los signos de la posesión, es decir, a la aplicación del título
de propiedad
Al terreno propiamente dicho. La mensura es la generadora de la parcela
catastral.
AGRIMENSURA
- f. Arte y técnica de medir la superficie de los terrenos y levantar los planos correspondientes
Es
importante remarcar que la mensura tiene fines jurídicos, en cambio el
relevamiento tiene fines puramente municipales.
Los planos de mensuras pueden ser ejecutados por profesionales habilitados
a tal fin: Agrimensores, Ingenieros Agrimensores e Ingenieros Geógrafos.
Los planos de mensuras presentados por los profesionales son controlados,
visados e inscriptos en el Servicio de Catastro e Información Territorial.
¿En qué casos necesito una mensura?
- Cuando necesito determinar la
ubicación de un inmueble
- Cuando quiero determinar la
superficie por fines impositivos
- Cuando debo realizar uniones o
subdivisiones y los planos de base tienen una antigüedad superior a 10
años
- Cuando un inmueble está
afectado (o quiero afectarlo) por una usucapión
- Si voy a unir dos parcelas para conformar una sola (Futura unión)
INSTRUCCIONES
PARA MENSURAS
DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1: Las tareas de mensuras deberán ser
realizadas por profesionales con incumbencias y habilitados para el ejercicio
de la profesión.
Art. 2: En
todos los casos en que se requiera la identificación del Profesional, éste lo
hará con su nombre y apellido, denominación de su título profesional y su
correspondiente número de matrícula y, en los casos necesarios, su domicilio
profesional.
Art. 3: El
Profesional deberá regirse por las presentes Instrucciones cuando realice
trabajos de Mensura.-
Art. 4: Toda la información proveniente de los
Planos de Mensuras inscriptos dará lugar a los siguientes registros:
a) El Registro Parcelario Definitivo: estará
conformado por todas las Parcelas de los inmuebles mensurados.
b) El Registro Parcelario Provisorio: estará
conformado por todos aquellos planos cuya registración definitiva dependa de
inscripción registral, de resolución judicial o de acto administrativo ajustado
a derecho.
c) El
Registro Parcelario Georreferenciado: estará conformado por todas las parcelas
georreferenciadas respectando las coordenadas obrantes en los respectivos
planos de Mensuras.
d) El registro de Otros Objetos Territoriales
Legales no constitutivos de Estados Parcelarios.-
Art. 5: La Solicitud de inscripción de un Plano de
Mensura lleva implícita la registración o modificación del Estado Parcelario,
con todas las implicancias administrativas, judiciales y tributarias que la
misma conlleva.-
DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓN DE
MENSURAS.-
Art. 6º: Denominase
objeto territorial a toda porción finita y homogénea de territorio, por su
naturaleza y por accesión.-
Art. 7º:
Objeto territorial legal es aquel objeto territorial determinado por mensura
cuyos límites se originan en una misma causa jurídica.-
Art. 8º: Entiéndase por Mensura a la operación de
agrimensura compuesta por un conjunto de actos tendientes a investigar,
identificar, determinar, medir, ubicar, representar y documentar límites
territoriales de objetos legales de derecho público y privado conforme a las
causas jurídicas que los originan.
Art. 9º: Conforme al Artículo 6° la Ley Nacional
26.209 complementaria del Código Civil, la determinación de los estados
parcelarios, modificación y su verificación y la determinación de límites de
objetos territoriales legales se realizará mediante actos de levantamiento
territorial consistentes en actos de mensura ejecutados por profesionales con
incumbencia en la agrimensura, quienes asumirán la responsabilidad profesional
por la documentación suscripta.
Art. 10º: Las operaciones de Mensura se clasifican
según sus causas en:
a) Mensuras
Particulares.
b) Mensuras
Judiciales.
c) Mensuras
Administrativas.
Art. 11º:
Se definen como Mensuras Particulares a las que se ejecuten para establecer,
modificar el Estado Parcelario, o verificar su subsistencia, sobre bienes del
dominio privado de particulares y del Estado, salvo que exista una norma legal
específica que establezca la finalidad de Utilidad Pública. También se define
como Mensuras Particulares a aquellas destinadas a la determinación de
polígonos para establecer otros derechos reales o aquellas destinadas a
determinar la extensión territorial del "animus domine" para prescripción
adquisitiva de dominio. Las Mensuras Particulares pueden ser ordenadas por
particulares, reparticiones públicas o autoridad judicial.
Art. 12º:
Se definen como Mensuras Judiciales a las ordenadas por Juez y cuyo objeto sea:
juicio de mensura, juicio de deslinde por confusión de límites o juicio por
reposición de mojones.
Art. 13º: Se definen como Mensuras
Administrativas, aquellas ordenadas por el Estado, destinadas a deslindar
bienes del Dominio Público (Artículos 2.340 y 2.750 del Código Civil), bienes
del dominio privado que cuenten con una norma legal específica que establezca
la finalidad de Utilidad Pública y otros Objetos Territoriales legales que
incluyan Bienes del Dominio Público.- También se considera mensuras
administrativas a las que se ejecutan para prescripción adquisitiva de dominio
para el Estado.-
MENSURAS PARA ESTABLECER EL ESTADO
PARCELARIO
Art. 14º: La mensura para establecer el estado
parcelario consiste en un conjunto de actos tendientes a investigar, identificar,
determinar, medir, ubicar, representar y documentar límites territoriales de
derechos reales de dominio o condominio y Propiedad Horizontal.-.
Art. 15º: A tal efecto el profesional deberá
realizar el estudio de derechos de propiedad del inmueble cuyos límites debe
determinar y de los derechos de propiedad de los colindantes; además de
aquellos que permitan resolver, según su criterio, la ubicación de los límites.
También deberá procurar tener a la vista todos los antecedentes jurídicos,
cartográficos y administrativos posibles. La descripción que del inmueble hace
el título de propiedad deberá ser considerada el elemento primario pero no el
determinante para la definición de sus límites.
Art. 16º: El profesional deberá realizar el
levantamiento topográfico de todos los elementos materiales que coadyuven a
resolver la ubicación de los límites, especialmente los mojones preexistentes,
los alambrados, muros y cercos que evidencien el estado de ocupación.
Requerirá, de ser necesario, información del titular del inmueble y de los
titulares de inmuebles colindantes y cercanías.
Art. 17º: Defínase como “arranque” a las
distancias de relacionamiento del inmueble a las calles, caminos u otros bienes
del dominio público. Tendrá especial importancia la determinación del límite
del bien público calle a efectos de contrastarlo con la materialización de las
mismas. El ancho oficial de los caminos es elemento principal en la definición
del deslinde entre el dominio público y privado. El relacionamiento predefinido
no debe limitarse o restringirse solo a caminos materializados físicamente.
Art. 18º: Con el estudio de los derechos de
propiedad y antecedentes jurídicos indicados en el art. 15º complementados con
los indicados en el artículo 17º, y contrastado con el levantamiento
topográfico de las materializaciones existentes indicadas en el artículo 16º,
el profesional resolverá en definitiva la ubicación de límites parcelarios
según su mejor criterio asumiendo la responsabilidad emergente del artículo 6º
de la Ley Nacional 26.209.
Art. 19º: Una vez establecido el posicionamiento
de los límites parcelarios, el profesional representará al Estado Parcelario en
el plano de mensura. Mínimamente el plano indicará en forma resaltada los
elementos esenciales del estado parcelario: ubicación georreferenciada, los
límites y las medidas lineales, angulares y de superficie. El plano deberá
representar además el Estado de Ocupación del inmueble, especialmente mediante
el relacionamiento de los hechos físicos existentes respecto a los límites
parcelarios indicando la invasión a linderos o de linderos con el objetivo de
la publicidad para la tradición inmobiliaria. Cuando existan diferencias con
los antecedentes respecto a arranques y/o medidas que excedan las Tolerancias
Topográficas el Profesional explicitará con la fundamentación técnica
correspondiente, preferentemente en el plano de mensura o en Memoria de Mensura
adjunta.
Art. 21° En
el régimen de propiedad horizontal y prehorizontabilidad debe interpretarse que
las unidades de unidad exclusiva son volúmenes menores incluidos en el volumen
mayor de propiedad común definido por los límites del terreno.
Art. 22º: Toda vez que lo considere necesario el
SCIT podrá realizar inspecciones de mensuras en trámite o registradas. El
organismo catastral podrá notificar con anticipación a los titulares del
inmueble y/o profesional responsable de la fecha y hora en que se efectivizará
la misma.
Art. 23°: La Parcela mensurada debe estar
íntegramente contenida dentro de un único Distrito, Departamento y Provincia.
Si el título excede a los mismos, se producirá su obligatoria división
parcelaria.-
MENSURAS PARA PRESCRIPCION
ADQUISITIVA DE DOMINIO:
Art. 24º: En los expedientes de mensuras para
prescripción adquisitiva, judicial o administrativo, se deberán incorporar las
constancias de las Citaciones Originales a todos los colindantes, Acta y
Memoria de mensura.
Art. 25º: En las mensuras destinadas a
prescripción adquisitiva de dominio se determinará la ubicación y extensión
territorial del “animus domine” del poseedor, independientemente que esté
materializado o no por hechos físicos y siempre en relación a los límites
jurídicos del/los inmueble/s afectado/s. Acto Preparatorio
Art. 26º: El profesional realizará todas las
operaciones necesarias para determinar los límites en forma similar a la
indicada en los artículos 15º a 18º. Citaciones
Art. 27º: Las citaciones de colindantes tienen por
objeto la publicidad del acto de mensura, la no concurrencia al acto de algún
colindante no implica la pérdida de ningún derecho de propiedad o posesión que
pudiera invocarse por vía administrativa o judicial.
Art. 28º:
Los colindantes deberán ser notificados por lo menos dos (2) días hábiles antes
de la fecha de la mensura. Si por causas de fuerza mayor no pudiera realizarse
el acto de mensura, se procederá a citar nuevamente a los mismos. También en la
citación se podrá prever una fecha alternativa para el caso de condiciones
climáticas adversas.
Art. 29º:
Las citaciones a los colindantes serán dirigidas a los titulares de dominio y
poseedores que el Profesional identifique como tal. Las citaciones se
efectivizarán por medios fehacientes al domicilio de los titulares, el
domicilio surgirá de las constancias domínales, catastrales u otras obtenidas
certeramente por el Profesional. En caso de no existir domicilio postal se
enviará por Correo Oficial a Poste Restante de la Localidad donde reside el
colindante titular.- En los casos de mensuras para prescripción adquisitiva de
unidades de propiedad horizontal, se deberá agregar las citaciones a las
unidades linderas y consorcio de copropietarios.-
Art. 30º:
Cuando uno de los colindantes sea el Estado, tanto para inmuebles del Dominio
Privado como del Dominio Público, la citación será dirigida al Director o
responsable del organismo o área con jurisdicción específica sobre el inmueble
colindante, con una antelación mínima de ocho días hábiles.
Art. 31º: En los casos que la citación se haya
realizado personalmente y el lindero se hubiera negado a firmar, el profesional
acreditará tal situación con la firma de un testigo. Del Acto de Mensura
Art. 32º: En el día, hora y lugar indicado en la
citación de colindantes, con una espera prudencial mínima de treinta minutos
para la reunión, el profesional dará inicio al Acto de Mensura. El mismo tendrá
como objeto fundamental que el profesional explique a los colindantes sobre la
ubicación de los límites determinados en el acto preparatorio. De allí que la
pregunta esencial del Acto debe referirse a la opinión de los linderos respecto
a la posición de cada límite determinado, volcándose la respuesta en el Acta
respectiva.
Art. 33º:
El Acta de Mensura, tendrá preferentemente las siguientes características
generales: tiempo verbal presente, prosa informativa y el estilo será
indirecto. Contendrá, como mínimo, los siguientes elementos: 1- Lugar, fecha y
hora de comienzo del acto de mensura y Profesional actuante.
2- Listado de las personas presentes, indicando el
carácter de la presencia de cada una.
3- Objeto
del acto.
4- Síntesis de los hechos y actuaciones efectuadas
por el profesional y de las exposiciones y de la documentación presentada o
invocada por los presentes. Respuesta de cada colindante respecto a los límites
determinados por el profesional.
5- Fecha y hora de finalización del acto.
6- Firma hológrafa del Profesional, del poseedor y
de por lo menos dos testigos mayores de edad, pudiendo ser los mismos
colindantes.
7- Sello del Profesional y aclaración de las
firmas y documentos de identidad. Si por algún motivo fuera necesario se podrán
realizar actas complementarias
Art. 34º: La objeción por parte de algún
colindante (titular de dominio o poseedor) o su representante legal contra
algún aspecto de la mensura no es causal para su suspensión, salvo que medie
intervención judicial, debiendo el Profesional incorporar en el observaciones
que los interesados deseen formular, así como la documentación que
eventualmente aporten.- De la Memoria de Mensura.
Art. 35º: La Memoria descriptiva tendrá las
siguientes características: El Profesional redactará una memoria descriptiva de
las tareas realizadas, preferentemente en tercera persona del singular y tiempo
pasado, la que se escribirá siguiendo el orden que se detalla:
a) Iniciación de las actuaciones: El Profesional
se identificará y explicitará el objeto de las actuaciones (causas jurídicas,
oficio judicial, adquisición de dominio, usucapión, etc.) y la razón por la
cual realizará la Mensura.-
b)
Identificación del inmueble: Se consignarán los datos que permitan identificar
al inmueble objeto de la mensura: Nomenclatura catastral o Partidas de impuesto
inmobiliario y ubicación.
c) Citación de linderos: Si correspondiere, se
detallarán los nombres y apellidos completos de todos los linderos citados,
indicando a qué parcelas corresponden y forma en que fueron citados.
d) Específicamente el Profesional explicitará con
detalle su criterio en la determinación de los límites debiendo detallar los
antecedentes consultados. Especialmente planos de mensura y estudio de títulos.-
e) Títulos:
Se redactará un resumen de la situación dominial.
f) Tareas de mensura en el terreno: Se indicarán
la/ las fechas de levantamiento.
g) Acta/s:
se mencionará/n la/s acta/s que se halla/n labrado en relación a la mensura.
h) Fecha del/
los Acto/s de Mensura.
i)
Descripción del Inmueble: Se redactará una descripción de acuerdo a la
Mensura.-
j) Lo
indicado en los ítems anteriores es el requerimiento mínimo, el profesional
podrá agregar todo lo que crea conveniente.-
k) Firma y sello del profesional actuante.-
MENSURAS JUDICIALES:
Art. 36°: Las mensuras Judiciales se clasifican
en:
a) Mensura para Juicio de Escrituración.
b) Mensura para Juicio de reivindicación, acción
negatoria y confesorio. c) Mensura para deslinde por confusión de límites.
d) Mensura
para reposición de mojones.
e) Mensura para rectificación de títulos. El
presente listado no tiene carácter taxativo.-
Art. 37°:
Las Mensuras clasificadas en el artículo anterior, se realizarán de acuerdo a
lo indicado en los Artículos 28°) al 32°).-
Art. 38º: Se podrán realizar mensuras parciales.
En cuyo caso el remanente carecerá de estado parcelario.- Si la parcela total
tiene estado parcelario constituido, la mensura parcial se relacionará a los
límites de la parcela. Si el inmueble total no tiene estado parcelario, la
mensura parcial se deberá georreferenciar.-.
Art. 39º:
Toda operación de mensura realizada para la constitución, modificación o
verificación del estado parcelario del inmueble por acto voluntario de su
titular deberá asegurar la salida a calles públicas de las parcelas originadas.
Para los casos de creación de parcelas confinadas se deberá definir el acceso
desde la vía pública mediante polígonos destinados a parcelas en condominio,
servidumbres de paso y/o anexiones como condición necesaria para la
registración definitiva del plano.
MENSURA PARA
SANEAMIENTO (PLANO DEFINITIVO)
Proceso de Autorización.
1.
Solicitud de autorización dirigida a la Dirección
Regional de Mensura Catastral, firmada por el o los reclamantes y el Agrimensor
Contratista, debidamente notariada. La solicitud debe indicar las colindancias
del inmueble a sanear.
2.
Croquis de la Parcela a presentar.
3.
Decisión del Tribunal de Jurisdicción Original
competente confirmada por el Tribunal Superior de Tierras correspondiente.
4.
Poderes de representación y/o Acta de Asamblea, si
aplica.
Proceso Técnico.
2. Acta de Hitos y Mensura.
3. Carta de conformidad de los solicitantes.
4. Plano General.
5. Planos Individuales.
6. Informe Técnico.
7. Plano Individual por parcela.
8. Poderes si existieren.
9. CD con archivo XML y datos de la georreferenciación.
10. Notificación a los colindantes.
11. Acta de Asamblea y/o poder original si aplica.
Nota: Cuando se presenta la
solicitud de ampliación de plazos o prórrogas, debe anexarse el expediente
completo previo al vencimiento. Dicha solicitud debe ser firmada por los
propietarios y el profesional actuante, con excepción en caso de
saneamiento, en el que basta con la firma del profesional.
CONCLUSION
LA MENSURA DEL TERRENO ES NECESARIA PARA HACER EL
REGISTRO CATASTRAL DEL MISMO Y PODER VALIDAR LA PROPIEDAD QUE TENEMOS SOBRE EL,
ESTO AYUDARA A QUE SI ES NECESARIA SU REPARTICION SEA JUSTA O DE MANERA
UNIFORME.
TAMBIEN ES NECESARIO PARA LA UBICACIÓN DEL TERRENO
Y EMPLAZAR LA VIVIENDA EN EL MISMO.
BIBLIOGRAFÍA
